サブリース契約のメリット・デメリットとトラブル防止策

2019年1月7日2019年1月7日

昨今、アパート等のサブリース契約でトラブルが多発しています。

サブリースとは、サブリース業者が建物のオーナーから住宅を借り上げ、入居者に又貸しするシステム。

しかし、サブリース契約は通常の賃貸契約と異なる点があるため、建物のオーナーにとっても、入居者にとっても注意が必要です。

今回は、サブリース契約について、メリット・デメリットやトラブル防止策等を解説します。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を締結すると、建物のオーナーにとって以下のようなメリットがあると言われます。

また、「自宅を建て替えてアパートにすると相続税が安くなり、家賃は不労所得になる」という文句もよく使われます。

もちろん、これらの文句は全くの嘘とは言えません。

しかし、サブリース契約には注意点もあるため、不動産投資は儲かるというイメージに惑わされず、デメリットも確認するようにして下さい。

建物のオーナーにとってのサブリース契約の注意点（デメリット）は以下のとおりです。

通常、サブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。

サブリース業者から家賃保証がうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場下落により、賃料が減額されるかもしれません。

契約書で「サブリース業者から解約できる」旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

「30年一括借上」がうたわれていても、安心はできません。

建物のオーナーは、賃貸住宅の修繕費用をサブリース業者から求められることがあります。

賃貸住宅に対する固定資産税も建物所有者であるオーナーの負担です。

サブリース住宅の入居者にとっても、サブリース契約がされた住居に入居する際には注意が必要です。

入居者は、建物オーナーとサブリース業者との契約（原賃貸借契約）が終了した際に不利益を受ける可能性があります。

たとえば、「原賃貸借契約の終了によって、サブリース業者と入居者との契約も終了する」と定められている場合は、入居者は退去しなければなりません。

また、原賃貸借契約が終了した場合、どの時期からオーナーに賃料を払えばいいのか迷うおそれもあります。

入居者側としては、物件を借りる際に、サブリース物件でないかどうか確認することが大切です。

建物のオーナーがサブリース契約でトラブルを防止するためには、いくつかポイントがあります。

まず、サブリース契約のため銀行から融資を受ける際には注意が必要です。

過去、サブリース業者が、自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行っていた事例がありました。

そのため、融資を受ける際には銀行に改めて融資内容を確認するようにして下さい。

また、サブリース契約を締結する際は、サブリース業者から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを充分理解することが大切です。

賃貸住宅の賃料や入居率について、実勢よりも高く想定し、賃貸住宅の評価が割増されている場合があります。

どのような不動産投資でも、ニーズ（需要）を無視した計画は思い通りに進みません。

収支計画を厳しく見積もり、サブリース業者の言葉を鵜呑みにせず契約を進めることがトラブル防止には有効です。

以上、サブリース契約のメリット・デメリットやトラブル防止策についてでした。

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