昨今、アパート等のサブリース契約でトラブルが多発しています。

サブリースとは、サブリース業者が建物のオーナーから住宅を借り上げ、入居者に又貸しするシステム。

 

しかし、サブリース契約は通常の賃貸契約と異なる点があるため、建物のオーナーにとっても、入居者にとっても注意が必要です。

今回は、サブリース契約について、メリット・デメリットやトラブル防止策等を解説します。

サブリース契約のメリット

サブリース契約を締結すると、建物のオーナーにとって以下のようなメリットがあると言われます。

  • 一定の賃料収入が見込める
  • 管理の手間がかからない

また、「自宅を建て替えてアパートにすると相続税が安くなり、家賃は不労所得になる」という文句もよく使われます。

 

もちろん、これらの文句は全くの嘘とは言えません。

しかし、サブリース契約には注意点もあるため、不動産投資は儲かるというイメージに惑わされず、デメリットも確認するようにして下さい。

建物のオーナーにとっての注意点(デメリット)

建物のオーナーにとってのサブリース契約の注意点(デメリット)は以下のとおりです。

賃料が変更される可能性がある

通常、サブリース契約では、定期的に賃料を見直すことになっています。

サブリース業者から家賃保証がうたわれていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場下落により、賃料が減額されるかもしれません。

契約期間中でも契約が解約される可能性がある

契約書で「サブリース業者から解約できる」旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。

「30年一括借上」がうたわれていても、安心はできません。

サブリース契約後の出費がある

建物のオーナーは、賃貸住宅の修繕費用をサブリース業者から求められることがあります。

賃貸住宅に対する固定資産税も建物所有者であるオーナーの負担です。

入居者にとっての注意点(デメリット)

サブリース住宅の入居者にとっても、サブリース契約がされた住居に入居する際には注意が必要です。

入居者は、建物オーナーとサブリース業者との契約(原賃貸借契約)が終了した際に不利益を受ける可能性があります。

 

たとえば、「原賃貸借契約の終了によって、サブリース業者と入居者との契約も終了する」と定められている場合は、入居者は退去しなければなりません。

また、原賃貸借契約が終了した場合、どの時期からオーナーに賃料を払えばいいのか迷うおそれもあります。

 

入居者側としては、物件を借りる際に、サブリース物件でないかどうか確認することが大切です。

サブリース契約を締結する上でのトラブル防止策

建物のオーナーがサブリース契約でトラブルを防止するためには、いくつかポイントがあります。

 

まず、サブリース契約のため銀行から融資を受ける際には注意が必要です。

過去、サブリース業者が、自己資金のないオーナーの預金通帳の残高を改ざんするなどの不正行為を行っていた事例がありました。

そのため、融資を受ける際には銀行に改めて融資内容を確認するようにして下さい。

 

また、サブリース契約を締結する際は、サブリース業者から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを充分理解することが大切です。

賃貸住宅の賃料や入居率について、実勢よりも高く想定し、賃貸住宅の評価が割増されている場合があります。

 

どのような不動産投資でも、ニーズ(需要)を無視した計画は思い通りに進みません。

収支計画を厳しく見積もり、サブリース業者の言葉を鵜呑みにせず契約を進めることがトラブル防止には有効です。

 

以上、サブリース契約のメリット・デメリットやトラブル防止策についてでした。

あなたの参考になりましたら参考です。

おすすめの記事
神戸市(兵庫県)の戸籍謄本を郵送で取り寄せる方法まとめ
このページでは、神戸市(兵庫県)の戸籍謄本等を郵送で請求する方法をまとめました。 戸籍取寄せで注意するポイントも解説していますので、ぜひご活用ください。 神戸市(兵庫県)の戸籍謄本を郵送請求する際の窓口 本籍地が神戸市(兵庫県)の場合、戸籍謄本等を郵送請求する際の窓口は以下のとおりです。 〒651-8526 神戸市中央...
合同会社の定款を自分で作成して会社設立する際の注意点
合同会社の定款を自分で作成して会社設立する際の注意点
これから会社を設立しようと考える場合、多くの方が選ぶのは「株式会社」です。 しかし、昨今では株式会社ではなく、合同会社を選ぶ方も増えています。 合同会社は、株式会社と比べて設立手続が簡単です。 そのため、司法書士・行政書士などの専門家に依頼せず、ご自身で合同会社を設立される方もおられます。 たしかに、合同会社の設立はそ...
自己破産で車を残す方法は?ローンが残っているときの注意点など
自己破産で車を残す方法は?ローンが残っているときの注意点など
自己破産を考えたとき、自家用車を手放さずにいられるどうかは大きな問題です。 「破産しても車を取られない方法があれば」と考える方は多いのではないでしょうか。 今回は、自己破産で車が残せるかどうかについて、分かりやすく解説しました。 ローンが残っているときの所有権留保(しょゆうけんりゅうほ)の問題は重要ですので、ぜひお読み...
遺言の有無を確認したい!遺言の探し方と相続手続の注意点
遺言の有無を確認したい!遺言の探し方と相続手続の注意点
相続が発生した場合、相続手続する前にまず確認するのが遺言の有無です。 もし被相続人が遺言を遺していた場合、遺言内容を無視した遺産分割をすると協議が無効となるおそれがあります。 しかし、被相続人が遺言を遺しているか分からない場合はどうすればいいでしょうか。 遺言は極めてプライベートなものであるため、遺言を作成したことを...